[스크랩] 귀농지 투자 주의해야할 사항

도시에서 농어촌(읍·면지역)으로 귀농한 가구가 늘면서(2010년 대비 2011년 158% 증가한 10,503가구(23,415명)로 집계) 귀농을 위한 토지 주택 경매에 관심을 갖는 수요자들의 늘고 있다.  귀농을 위해 미리 전·답·과수원과 시골주택을 경매로 취득하면 시세 보다 20%에서 많게는 절반 값에 낙찰 받을 수 있어 적은 돈으로 값싸게 부동산을 장만하는 기회를 제공한다. 경매 물량도 한 달에 약 1만 여건에 달해 우량 물건 선택의 여지가 높다.  2011년 정부가 토지거래허가구역을 대폭 해제한 데 따른 토지 거래 활성화 기대감과 귀농을 꿈꾸는 중장년층의 농지 등 토지에 대한 관심으로 투자 중심축이 주거용에서 토지로 이동하고 있다.  귀농용 토지의 경우 2회 이상 유찰이 기본이다. 수도권의 경우 2월 기준 농지 낙찰가율은 67%, 입찰경쟁률 1.6대 1로 2011년 평균 74%, 경쟁률 2대 1에 비해 상당히 낮은 값에 낙찰돼 한결 수월하면서 값싸게 토지 경매에 입찰할 수 있는 장점이 있다.  경매를 잘 활용하면 귀농 후에도 근처에 좋은 토지가 나온다던지 좋은 물건의 농가주택이 나온다던지 하면 저렴한 가격에 구매하여 귀농의 시작점이 될 수도 있고, 농번기가 지나면 쉬엄쉬엄 경매를 통하여 수익창출도 할 수 있다.  경매에 부쳐지는 대부분의 토지 물건들은 건물이나 지상물이 없어서 명도가 쉽고 일반매물에 비해 저렴한 가격으로 낙찰 받을 수 있어서 우량 토지에 대한 법원경매 투자자의 매수 층이 두터운 편이다.  투자 시 주의할 점   시골 농지와 농가주택의 섣부른 경매 투자는 금물이다. 허름한 농가주택을 경매로 사들여 리모델링하거나 새로 짓는 방법(개축)으로 귀농의 꿈을 이룰 수 있다. 하지만 시골집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우이거나 무허가 불법건축물인 주택도 많으므로 입찰 전 확인해봐야 한다. 등기가 완전한지도 여부와 진입로 문제, 지상권만 있는 집인지도 확인사항이다.  시세파악이 쉽지 않은 것이 농지이므로 토지 소재지 인근의 몇 군데 중개사사무소를 들러 정확한 거래시세와 매매사례를 파악한 후에 입찰가를 산정해야 한다. 농지는 거래 시세의 80% 이하로 낙찰 받아야 투자성이 있다.  경매 토지와 주택의 감정가는 시세가 아니라는 점에 유의해야 한다. 시골 주택의 감정가는 오류가 많고 지역과 주변여건에 따라 감정가가 들쭉날쭉한다. 반드시 현장답사를 통해 감정가와 시세의 격차를 파악하고 최근의 경매 낙찰가와 거래가를 기준으로 삼아야 한다.  토지의 경우 희귀나무가 있거나 경사도 20도 이상, 산림이 울창하거나, 묘지가 있다면 낙찰 후 해결해야 할 문제가 복잡해질 수 있다. 입찰 전 경매 낙찰 후 문제 소지가 있는 부동산은 입찰을 자제하거나 전문가의 도움을 받고 입찰하는 것이 필요하다.       토지닷컴

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출처 : 토지사랑모임카페

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메모 : 앞으로 귀농이나 귀촌을 하실 분들에게 토지 구입 시에 잘 유념하여야 할 사항이군요 감사합니다.