제주도에만 존재하는 특별법
제주특별법(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)
제주도는 상위법인 국토법 이외에 모든 토지를.
1,도시지역 2,관리지역 3,농림지역 4,자연환경보존지역 등 21개 용도지역으로 구분해 놓고 있다
여기에 제주도는 제주특별법(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법) 조례를
만들어 <절대보존지역> <상대보존지역> <관리보존지역>을 추가로 지정해 놓고 이른바
<보존지역관리>를 하고 있는데, 이들 3개 각 보존지역 내에는 아래와 같이 3가지 지구 즉,
1, 지하수자원보전지구 1~5등급
2, 생태계보전지구 1~5등급
3, 경관보전지구 1~5등급으로 분류해서 토지 관리를 하고 있습니다
상기 지구들은 도시지역인 제주시와 서귀포시 자연녹지를 제외한 거의 모든 제주도 토지가 적용을 받으므로 반드시 인터넷으로 확인을 하신후 구매해야 합니다
<토지이용계획열람을 꼭 하세요>
http://luris.mltm.go.kr/web/index.jsp 에서 토지 지번을 입력하면
아래와 같은 화면이 나타나고 개별공시지가와 아래의 등급을 확인할수 있습니다
보존지구는 1-5등급으로 구분되어 있지만 이중 생태계보전지구만 4-1, 4-2등급
으로 세분화 되어 있으며, 각 1등급에 해당되면 토지 개발행위는 불가능하고 2-3등급은
조건에 따라 개발이 가능하며, 4-5등급은 개발이 가능한 토지로 보시면 됩니다
따라서 구매하려는 토지가 1-2-3 등급에 저촉되어 있다면 관할 시청에 개발허가 가능가능 여부를 문의하는게 안전합니다
(1, 생태계 보전지구)
1등급 = 토지의 형질변경 금지/ 산지전용 및 입목 벌채 절대금지 (건축불가)
2등급 = 토지의 형질변경 금지/ 산지전용 및 입목의 벌채 금지 (건축불가)
3등급 = 사업해당지역내 30% 까지만 산지전용허가, 토지의 형질변경 및 입목의 벌채 허용
4-1등급 = 사업대상지역내 해당 등급 면적의 50%이내만 형질 변경이 가능 함
4-2등급과 5등급 = 형질변경이 가능,
< 참고 >
매입토지가 계획관리지역 1천평으로 "생태계보존지구" 2등급 500평과, 4-1등급 500평으로
나누어지는 경우, "생태계 2등급" 은 건축이 불가하므로 나머지 4-1등급 500평의 50%만 개발이 가능하므로 500 X 50%=250평에 대해서만 전용이 가능합니다 따라서 나중에 건축을 하려면 계획관리지역 건폐율은 40%이므로, 250X40%=100평의 건축(바닥면적)이 가능합니다
매입하려는 토지가 생태계보존지구에 해당된다면 반드시 GIS(지리정보시스템) 도면을 확인해야 합니다 제주도가 만든 인터넷으로도 확인이 가능지만 일부지역만 가능하므로 시청이나 읍/면/동에 신청하여 확인할수 있습니다
(2, 지하수자원 보전지구)
1등급 = 폐수, 폐기물, 가축분뇨, 생활하수 발생시설 및 토지 형질변경 금지. <즉 건축불가>
2등급 = 폐수, 폐기물, 가축분뇨, 생활하수 발생 및 처리시설금지, 생활하수허용,
3등급 = 폐수, 폐기물, 가축분뇨, 생활하수 발생 및 처리시설 조건부 허용,
4-5등급 = 하수종말처리장을 이용한 건축이 대부분 허용.
<참고>
생활하수 발생시 연면적 3,300㎡(998평) 미만 건축일때 하수종말처리장 까지 하수구 연결을 허용하고 그 이상 건축이면 자체 하수처리장을 만들어 처리해야 합니다 취락지구로 연면적 100㎡(30평) 이하 신규 소규모 주택은 연결을 허용되고 있습니다
참고로 제주도는 대부분이 물이 그대로 침투되는 현무암 지대로 물이 귀해 일반인의 지하수 개발은
불허 하고 있으며 서귀포시 일부만 현재 개발이 허용되고 있습니다
(3, 경관 보전지구)
1등급 = 해안선에서 50미터 이내 시설물 설치 및 토지 형질변경 금지
2-5등급 = 대체로 개발이 가능함
제주도에 토지를 매수하여 이런 일 저런 일들을 한다고 덩달아 따라서 할 일이 아니니 조심하시고
아무쪼록 투자는 개발 목적을 정확하게 정하지 않고 무작정 투자는 금물입니다
출처 : 반값부동산
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